Clienții și dezvoltatorii se confruntă cu probleme legate de valabilitatea contractelor semnate înainte de modificările legislative și riscul unor costuri suplimentare importante.

În cazul unui contract de vânzare-cumpărare semnat în perioada aplicării cotei reduse de TVA, dar cu livrare după majorarea acesteia, apare dilemă privind aplicarea cotei în vigoare la momentul livrării.

„Conform articolului 291 alin. (1) și (3) din Codul fiscal, livrarea imobilelor este taxată cu cota de TVA în vigoare la momentul producerii faptului generator – adică la livrare. Aceasta creează un dezechilibru contractual, mai ales dacă contractul nu conține o prevedere pentru ajustarea prețului în funcție de această majorare a TVA”, declară avocatul coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.

TVA mai mare pentru apartamente – de la 9% la 21% – Cine este afectat?

Modificările legislative fiscale afectează direct cumpărătorii de locuințe noi, dezvoltatorii și instituțiile financiare. Cei care au semnat un contract de vânzare-cumpărare înainte de creșterea cotei de TVA, dar primesc imobilul după majorare, pot fi obligați să plătească diferența dacă acest aspect nu este clar stipulate în contract.

În consecință, apar tensiuni între părți, care pot duce la neexecutarea obligațiilor contractuale sau la litigii. În absența unei clauze de adaptare fiscală în contract, cumpărătorul riscă să suporte integral impactul financiar. „În conformitate cu principiile de drept civil și cu prevederile privind impreviziunea, reglementate în Codul civil, există motive pentru renegocierea acestui tip de contract sau chiar pentru sesizarea instanței în vederea adaptării sau rezilierii acestuia”, a declarat Radu Pavel.

Tranzacțiile în curs și clauzele contractuale: Poate fi cerută plata TVA-ului majorat?

Situațiile juridice rezultate din majorarea TVA generează conflicte între părți, mai ales atunci când contractul nu conține o clauză de adaptare la modificările fiscale. Clauzele standard nu includ, de obicei, prevederi pentru creșterea TVA, ceea ce lasă loc interpretărilor.

În lipsa unei reglementări concrete în contract, interpretarea obligațiilor fiscale poate deveni un punct de dispută între vânzător și cumpărător. Jurisprudența recentă demonstrează că instanțele analizează cu atenție voința părților și echilibrul contractual, mai ales în cazul în care o parte este disproporționat afectată de consecințele majorării TVA.

Dezvoltatori imobiliari în dificultate: creșterea taxelor și riscul insolvenței

Creșterea taxelor în piața imobiliară, alături de costurile în continuă creștere ale materialelor și dobânzilor, pune sub presiune un număr crescând de dezvoltatori, afectând riscul de insolvență. Lipsa unei planificări fiscale rigurose și a gestionării riguroase a riscurilor contractuale duce la dezechilibre financiare.

În acest context economic, unde majorarea TVA afectează direct marjele de profit, mulți dezvoltatori care nu au realizat o evaluare prealabilă detaliată sau nu au beneficiat de consultanță fiscală specializată se confruntă cu dificultăți financiare. Cheltuielile neprevăzute generate de aceste modificări legislative, combinate cu întârzieri în vânzări și creșterea costurilor de finanțare, pot bloca fluxurile de numerar necesare finalizării proiectelor imobiliare.

Rolul avocatului în tranzacțiile imobiliare: de la consultanță la litigii și insolvență

Implicarea unui avocat specializat în domeniul imobiliar, încă din fazele inițiale, de redactare și negociere a contractului de vânzare-cumpărare, este esențială în contextul actual.

„Modificările bruște ale cotei de TVA, combinate cu clauze contractuale insuficiente și absența unei planificări fiscale coerente, pot crea dezechilibre majore în tranzacțiile imobiliare, expunând atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii la riscuri financiare și posibile litigii”, a declarat Radu Pavel.