Parisul se confruntă cu aceleași provocări legate de accesul la locuințe ca și alte capitale europene importante, precum Madridul, ca exemplu. Prețuri extrem de ridicate pentru proprietăți, creșteri ale chiriilor mai accelerate decât în alte orașe, insuficiență evidentă de locuințe, construcții limitate, închirieri turistice și o proporție însemnată de spații de birouri pe piața imobiliară… Dar ceea ce devine frappant în cazul capitalei Franței este depopularea accentuată pe care a înregistrat-o în ultimii ani, cauzată de această criză a locuințelor.

Aceasta nu reprezintă o problemă nouă: fenomenul de expulzare cauzat de dificultățile de acces la locuințe în orașele mari a fost dezbătut pe larg. Totuși, scăderea populației din Paris, cu peste 200.000 de locuitori pierduți în puțin peste un deceniu, în timp ce în alte capitale media crește din cauza influxului de oameni, face din acest caz un exemplu semnificativ și oferă lecții valoroase pentru alte orașe importante.

De această dată, pericolul a fost semnalat de un outsider al piețelor imobiliare, în special al celor europene. Torsten Slok, strategul principal al Apollo, familiarizat cu volatilitatea graficelor de pe Wall Street, a evidențiat un diagram care indică o scădere bruscă a populației centrului Parisului după 2010, deținând o tendință descendentă de-a lungul timpului, după un declin continuu între anii 1980 și 1990 și o creștere semnificativă între 2000 și Criza Financiară.

„Numărul locuitorilor din Paris continuă să descrească. Această tendință rezultă din mai mulți factori, printre care accesibilitatea redusă, construcțiile noi limitate, proliferarea închirierilor pe termen scurt, transformarea unor unități rezidențiale în spații de birouri și creșterea numărului de locuințe secundare, adesea deținute de cumpărători internaționali”, explică simplu Slok, care în general nu include comentarii în graficele din rapoartele sale.

Tendințe demografice în Paris

Structura demografică în Paris se explică prin migrația netă negativă. Cu excepția perioadei anilor 2000, creșterea naturală a populației nu este suficientă pentru a compensa deficitul generat de migrația rezidențială, deoarece influxul de persoane din provincie sau din străinătate este semnificativ mai mic decât emigrarea către alte zone, precizează INSEE (Institutul Național Francez de Statistică și Studii Economice). Între 2015 și 2021, surplusul de nașteri față de decese a condus la o creștere anuală de 0,6% a populației; însă, migrația negativă a determint o scădere de 1,2%.

Migrația netă este desfăcută negativ pentru toate grupele de vârstă, cu excepția tinerilor între 18 și 24 de ani, indicând un influx annual important de tineri profesioniști și studenți în Paris. Totuși, aceștia tind să plece ulterior. Până în 2040, dacă aceste tendințe se păstrează, populația Parisului va continua să scadă, estimată la 2.064.000 de locuitori conform modelelor INSEE.

În contrast, populatia din celelalte departamente ale regiunii pariziene înregistrează o creștere anuală medie între 0,45% și 0,76% între 2016 și 2022. Seine-Saint-Denis, cel mai populat departament după Paris, evidențiază cea mai dinamică creștere: aproximativ 12.500 de rezidenți noi anual (0,76%) datorită sporului natural pozitiv constant (1,14%), asociat cu tineretea populației. Acest departament are cel mai ridicat spor natural din întreaga zonă metropolitană. În ansamblu, toate celelalte departamente ale regiunii vor înregistra o majorare continuă până în 2040.

Acești indicatori confirmă efectul de dislocare evidențiat de un alt raport INSEE, publicat în decembrie anul anterior. Studiul indică deficitul de locuințe închiriabile, creșterea prețurilor pe piața rezidențială și preferința tot mai accentuată pentru un nivel de calitate a vieții superior în zonele periferice, ca factori cheie ai declinului populației.

Orașele moderne nu sunt pentru oricine

Prețurile ridicate ale locuințelor pot genera, fără îndoială, ceea ce sociologa Saskia Sassen numește un „efect de expulzare”. În loc să excludă simplu familiile cu venituri modeste din cartierele scumpe, sistemul urban al locuințelor le determină activ să părăsească aceste zone, fiind împinse de costul locuirii, de costul vieții în general și de supraîndatorare. Sassen explică faptul că, pe măsură ce inegalitatea crește, consecința nu este doar o stratificare socială, ci o „expulzare” din spațiile locative funcționale, adesea cauzată de costuri ridicate, nivelul de trai și costurile de întreținere.

În orașe precum Paris, în care piața imobiliară a devenit un activ de investiții principal, locuințele încetează să mai fie o necesitate și devin instrumente de profitabilitate, fie prin turism (Airbnb și platforme similare), fie prin speculație. Creșterea prețurilor duce la chirii și rate ipotecare mai mari, inaccesibile pentru gospodăriile cu venituri mici și medii, mai ales în condițiile în care salariile nu țin pasul cu scumpirea locuințelor.

Rezultatul este o migrație lentă, dar sistematică, a acestor grupuri spre zone mai accesibile și mai îndepărtate. Parisul are mai multe inele suburbane, ale căror zone mai exterioare sunt din ce în ce mai sărace și mai vulnerabile, din punct de vedere social și economic.

Modelul economic al orașului explică în mare parte această dinamică. Consumatorii de imobiliare licitează pentru spațiu în funcție de venit și preferințe (căutând să maximizeze bunăstarea). Gospodăriile cu venituri mai mari pot plăti mai mult pentru apropierea de facilități, școli bune și centre de transport. În timp ce investițiile globale și persoanele cu venituri mari competiționează pentru proprietăți centrale, prețurile terenurilor și ale locuințelor cresc, generând ceea ce economistul numește „costuri de aglomerare” în orașe precum Paris.

Oferta de locuințe în zonele centrale fiind relativ inflexibilă – din cauze precum restricții de înălțime, protejarea patrimoniului cultural și planificarea lentă – ajustările se realizează în principal prin reducerea ofertei pe piața cererii. Chiriașii cu venituri mici sunt înlocuiți, proprietarii preferă chiriașii mai bogați, iar disponibilitatea locuințelor pentru populație scade treptat. Chiriile și prețurile devin o parte tot mai mare din salarii, împingând gospodăriile vulnerabile spre periferie.

Această situație face parte dintr-o „geografie a excluderii” regionale, legată de fenomenele de gentrificare și suburbanizare a sărăciei. Creșterea costurilor în zonele centrale și avansul clasei de mijloc se suprapun cu migrarea familiilor mai defavorizate către zone periferice, mai ieftine și mai slab conectate, unde serviciile și șansele de angajare sunt mai reduse.

În Paris, această mutare în zone mai periferice înseamnă că muncitorii cu salarii mici locuiesc din ce în ce mai mult în suburbii sau în afara regiunii metropolitane, suportând costuri mai mari de navetă și pierzând accesul la servicii și resurse esențiale, astfel accentuând diviziunile sociale și spațiale.

De asemenea, această dislocare are impact macroeconomic, redistribuind resurse de la chiriași și salarii către proprietari și venituri din proprietate, intensificând polarizarea inegalităților de avere, chiar și când inegalitatea veniturilor este diminuată de sistemele de protecție socială.

Construcții noi insuficiente

Autoritățile locale din Paris identifică cauza principală a situației într-o scădere a noilor construcții. Alexandra Cordebard, primarul sectorului 10, afirmă că scăderea populației se datorează în principal „exploziei de locuințe vacante” și nu nivelului prețurilor imobiliare. „Controlul chiriei a fost destul de eficient, dar trebuie mai întâi să fie disponibilă oferta de proprietăți”, susține ea.

Orașul este foarte atractiv pentru investitori și persoane cu avere considerabilă, care achiziționează apartamente pentru utilizare ocazională sau ca investiții, iar platformele de turism au intensificat închirierile sezoniere. Chiar dacă aceste proprietăți nu sunt tehnic „goale”, în practică rareori sunt ocupate, reducând disponibilitatea de locuințe pentru rezidenți. Măsurile implementate pentru controlul chiriei din 2019 și până acum au fost considerate a avea un impact negativ asupra ofertei private.

Pentru reducerea deficitului, lipsa terenurilor și regulamentele de urbanism stricte limitează dezvoltarea construcțiilor noi. Majoritatea terenurilor sunt deja construite sau protejate istoric, iar reglementările limitează înălțimea clădirilor și modul în care fațadele pot fi modificate.

Ce indică statisticile

Datele de la DRIEAT arată că între aprilie 2022 și martie 2023, în Paris au fost autorizate doar 3.000 de noi locuințe, în timp ce întreaga regiune Île-de-France a înregistrat 76.800 de construcții. Creșterea prețurilor chiriilor și reducerea ofertei pentru noii locatari sunt evidente. În încercarea de a remedia această situație, planurile includ exproprieri și proiecte de reamenajare, precum transformarea parcărilor dezafectate în apartamente de închiriat la prețuri accesibile, subvenționate de stat. Astfel, parcul de locuințe devine mai diversificat și adaptat nevoilor populației pretutindeni în oraș.